Снизить риск наступления неблагоприятных событий при покупке недвижимости на вторичном рынке помогает титульное страхование. Процедура оформления полиса и получения выплат имеет ряд особенностей, о которых следует узнать до подписания документации.

Что такое титульное страхование

Под титульным понимается один из видов услуг по страхованию недвижимости. Подобный документ выступает дополнительной защитой имущества от рисков, связанных с прекращением права собственности в полном или частичном объеме.

От чего защищает страхование титула

Сделки на вторичном рынке недвижимости относятся к более рискованным. Подобная ситуация связана с возможностью появления претензий со стороны бывших владельцев, чьи права не были учтены или нарушены в ходе продажи. Объекты первичного сектора зачастую продаются от застройщика, поэтому количество дел о мошенничестве в отношении такого жилья существенно меньше.

Титульное страхование защищает нового владельца недвижимости от признания имущественной сделки недействительной или появления требований о возврате имущества со стороны предыдущего собственника. Договор может потерять юридическую значимость в следующих обстоятельствах:

  • Заключение соглашений недееспособным лицом
  • Подписание документов одним из супругов без получения разрешения от партнера по браку
  • Совершение сделки под угрозой, влиянием обмана или признание ее кабальной
  • Осуществление отчуждения имущества человеком, который не понимал значения собственных действий
  • Продажа недвижимости с нарушением законодательных норм, в том числе с превышением полномочий доверенным лицом владельца.

Спорные вопросы часто возникают в ситуации, когда в ходе сделки были нарушены права несовершеннолетних детей. В такой ситуации инициатором разбирательств могут выступать законные представители или органы опеки, что грозит действующему владельцу потерей времени и дополнительными затратами. Титульное страхование позволяет избежать негативных последствий и получить дополнительную защиту при наступлении страхового случая.

Преимущества и отличительные особенности

Отличительной чертой титульного страхования считается то, что полис обеспечивает собственника от ранее произошедшего события, не известного на момент заключения договора купли-продажи. Сертификат позволяет покрыть следующие виды рисков:

  • Допущение при оформлении документов ошибок
  • Намеренное мошенничество со стороны других лиц
  • Признание предыдущих сделок незаконными (ничтожными).

Договор титульного страхования можно заключить на подготовительном этапе. Клиент получает услугу по проведению предстраховой экспертизы, включающую тщательное изучение юридической истории жилого объекта. Оформление полиса требует минимального количества документов и времени, а получение услуги может предполагать личное посещения страховой организации или использование сервиса для удаленной подачи бумаг.

Нередко механизм титульного страхования привлекается в рамках ипотечного кредитования. Заключение такого договора позволяет потенциальным заемщикам рассчитывать на минимальную ставку процента, что дает возможность на получение максимально выгодного предложения от банка. Взамен уплаты определенного процента держатель полиса получает защиту в случаях, когда право собственности на недвижимость может быть потеряно из-за обоснованных претензий бывших владельцев.

Главным преимуществом титульного страхования считается возможность получения защиты права собственности. В ходе проверки документов и экспертизы специалисты тщательно проверяют обстоятельства сделки и всех ее участников. В результате покупатель снижает риск столкновения с нечестным продавцом и мошенниками, в результате которого возможна потеря денежных средств.

Страховая компания никогда не станет заключать договор в отношении объекта, который относится к категории подозрительных и имеет «нечистое» юридическое прошлое. Аналогичное правило действует для покупателя и продавца. Если лицо имело представление о наличии притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц и не уведомило о подобном факте агента, то вероятным последствием станет расторжение заключенного договора.

Какие объекты подлежат страхованию

Титульное страхование может быть заключено в отношении различных объектов, но в большинстве случаев предметом договора выступают квартиры при условии их приобретения на вторичном рынке недвижимости. Соглашение может действовать в отношении следующего вида имущества:

  • комнаты и жилые квартиры;
  • частные дома и садовые строения;
  • земельные наделы;
  • нежилые помещения;
  • здания и сооружения;
  • объекты из категории незавершенного строительства.

Страховые выплаты осуществляются в случае присвоения сделке по приобретению застрахованного объекта статуса недействительной либо выяснения факта возникновения иного вида обременения прав собственности.

Заключение договора титульного страхования выгодно не только покупателю, но и банку в ситуации, когда речь идет о выдаче ипотечного займа. Приобретаемая недвижимость в таком случае приобретает статус залогового, что дает возможность его реализации на торгах при возникновении у должника финансовых затруднений. Страхование титула повышает риск успешного погашения кредита и снижает вероятность возникновения непредвиденных ситуаций, чреватых для банка потерей прибыли.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

На рынке страхования сегодня представлено большое количество компаний, оказывающих услуги по страхованию объекта. На стоимость полиса влияние оказывает несколько факторов, а объем премии определяется с учетом страховой суммы, которая умножается на тариф компании. В среднем размер тарифа варьируется в пределах 0,3—0,5%.

На основании результатов проведения предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты. Их значения зависят от обстоятельств, которые способны повысить риск наступления страхового случая. К учету принимаются следующие факторы:

  • Вид и характеристики объекта недвижимости
  • Количество сделок по отчуждению
  • Общее число бывших владельцев
  • Давность совершения имущественных операций.

Объем страховой суммы может устанавливаться в размере рыночной стоимости недвижимости, но не более тех расходов, которые покупатель понес при приобретении объекта. Стоимость страховки может определяться объемом кредитования, и при наступлении страхового случая компания будет обязана выплатит банку оставшуюся часть долга.

При выборе партнера для сотрудничества важно обращать внимание не только на уровень тарифов организации. Наличие статуса лидера и хорошее качество репутации компании выступают гарантом построения честных и доверительных отношений. Длительный опыт работы на рынке страховых услуг и хорошие отзывы клиентов говорят о высоком качестве предоставляемых услуг.

Необходимые документы для оформления

Перечень предоставляемых документов зависит от типа страхуемого объекта и определяется внутренними правилами страховой организации. Уточняющую информацию всегда можно получить по телефону «горячей» линии, на официальном сайте или у специалистов компании.

Договор титульного страхования часто используется в рамках ипотечного кредитования. У каждого банка есть свой перечень страховых компаний-партнеров, который можно найти на их сайте. Обращение в такие компании-партнеры позволяет сэкономить время и избежать риска отказа в выдаче займа.

Стандартный набор при оформлении титула включает следующие бумаги:

  • Удостоверение личности страхователя
  • Анкета с личными данными и параметрами займа
  • Подписанный и действующий кредитный договор
  • Выписка, полученные на единой базы ЕГРН
  • Заключенный договор купли-продажи
  • Технический паспорт на объект недвижимости
  • Отчет с данными проведенной оценки имущества.

Нередко в качестве продавца выступает юридическое лицо, что предполагает предоставление большего количество документов. В такой ситуации требуется предоставление следующего комплекта:

  • Уставные документы со всеми внесенными дополнениями и корректировками
  • Свидетельство, подтверждающее факто постановки на учет в налоговой инспекции
  • Решение о назначении руководителя и главного бухгалтера
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Подтверждение отсутствия у сделки статуса крупной.

Если сделка по продаже недвижимости относится к категории крупной или может предполагать заинтересованность определенного круга лиц, то продавцу потребуется предоставить решение общего собрания. Если от лица организации выступает представитель, то дополнительно требуется наличие действующей и официально оформленной доверенности.

Процедура оформления титульного страхования инициируется посредством подачи заявки, которая может быть передана страхователем лично или через сайт организации. Если в отношении недвижимости в течение последних 3-х лет проводились имущественные операции, то СК вправе затребовать документы, подтверждающие их законность. В интересах заявителя может выступать законный представитель и в этом случае потребуется предоставить официально оформленную доверенность.

На какой срок оформляется страховое соглашение

Полис титульного страхования может заключаться на различный срок, что определяется условиями договора. Например, компания «АльфаСтрахование» предлагает оформить соглашение длительностью от 1 года до 10 лет. В значительной части случаев сертификат предполагает срок действия в 3 года, по истечению которого владелец вправе продлить договорные отношения.

Правила страховщика могут предполагать применение понижающих коэффициентов, если оплата проводится единовременно за весь период. Документы могут быть подписаны до момента регистрации права владения на недвижимости или после прохождения подобной процедуры. Действие полиса страхования начинается только после официального получения новым владельцем права собственности.

При подтверждении факта наступления страхового случая организация обязуется выплатить выгодоприобретателю страховую сумму в размере, определенным условиями договора. В таком качестве может выступать выдавший ипотечный кредит банк или приобретатель недвижимости, который оплатил полис титульного страхования.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке

Действующее законодательство говорит о том, что заемщик в рамках ипотечного кредитования обязан заключить договор страхования только в отношении залогового объекта. Все остальные соглашения оформляются только с учетом его добровольного волеизъявления.

На практике складывается ситуация, когда ставка по ипотечной программе напрямую зависит от согласия клиента на заключения титульного или личного страхования. Потенциальный заемщик вправе отказаться от оформления полиса, но в этом случае базовая ставка повышается. Рост может составить от 1 п. п. и более, что с учетом значительных сумм кредитования чревато увеличением суммы итоговой переплаты за пользование кредитными средствами.

Когда полис может не сработать

Существует несколько оснований для получения отказа от организации при наступлении страхового случая. Отрицательное решения может быть обусловлено следующими обстоятельствами:

  • Невыполнение клиентом взятых по договору обязательств
  • Форс-мажорные обстоятельства, предусмотренные соглашением
  • Окончание срока действия страхового полиса.

Основанием для отказа может стать факт неоплаты страховых взносов или перечисление средств в неполном объеме. Утрата титула вследствие военных действий или конфискации государством по условиям договора относятся к форс-мажорным обстоятельствам, что делает невозможным получение компенсации.

Сложности могут возникать в ситуации двусторонней реституции, когда суд принимает решение о расторжении сделки и обязует каждую из сторон вернуть полученное в результате ее осуществления. В такой ситуации страховая компания не обязана возмещать стоимость недвижимости, так как сумма взыскивается с продавца. Сложность заключается в том, что возврат денежных средств способен растягиваться на долгие годы.

Что делать при наступлении страхового случая

В случае наступления страхового случая страхователю требуется в кратчайшие сроки направить уведомления в организацию, с которой был заключен договор. В правилах прописаны требования к прохождению процедуры, в том числе временные сроки и перечень предоставляемых документов. Получение консультации возможно у специалистов call-цента, а максимальный объем разъяснений в рамках конкретного случая всегда предоставляет страховой агент организации.

В оговоренные соглашением сроки страхователь должен будет предоставить следующий перечень документов:

  • Договор страхования и квитанции об оплате взносов
  • Удостоверение личности;
  • Подтверждение права собственности
  • Кредитный договор (при наличии)
  • Исковое заявление и решение суда.

Страхователь обязан предоставить все документы и сведения, которые будут необходимы специалистам компании для выяснения причин и обстоятельств утраты права собственности. Основанием для инициализации процедуры осуществления выплаты является решение суда, которое официально вступило в силу.

Специалисты компании могут принимать участие в судебном разбирательстве в качестве третьего лица, в том числе представляя собственные интересы. Они могут действовать от лица клиента, что определяется условиями достигнутых договоренностей. В любом случае СК всегда выгодно сохранить объект недвижимости в личной собственности застрахованного лица.

Привлечение механизма титульного страхования позволяет получить дополнительные гарантии защиты при наступлении неблагоприятных ситуаций, связанных с потерей права собственности на недвижимое имущество. Заключение договора предполагает добровольное согласия клиента, а условия предоставления услуги определяются содержанием подписываемого документа.